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佐伊23:有人问还能买房吗?我想说,你可以先看看你家的 ...
刚刚去过
佐伊23:有人问还能买房吗?我想说,你可以先看看你家的去化周期
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发表于
2024-2-19 10:24:23
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很多朋友在问,当前房子到底还能不能买?
我个人觉得,当前房地产仍然有较大的下滑压力。在这个大背景下,不同城市的分化,是当前房地产的一个重要特点。
我们可以从去化周期来说明这个问题。
去化周期=商品房待售量/最近12个月月均成交量。
它反映了商品房库存和销售情况的关系,可以简单理解为,当前的房子按现在的速度要卖多久才能卖完。
之前住建部下发过一个文件,规定:
(1)去化周期在36个月以上的,应停止供地;
(2)36—18个月的,要适当减少供地;
(3)18—12个月的,维持供地持平水平;
(4)12—6个月的,要增加供地;
(5)6个月以下的,要显著增加并加快供地。
按照这个规定,我们可以理解为,去化周期大于18个月,说明房子不好卖,大于36个月,说明房子非常不好卖;去化周期小于12个月,说明房子好卖,小于6个月,说明房子非常好卖,供不应求。
下图是主要城市(一线和二线)的商品房去化周期(国盛证券统计,数据为2023年10月)。
按照上述标准,主要一二线城市中:
(1)去化周期超过36个月的有8个城市。这些城市都是房子非常不好卖,按住建部之前要求是应该停止供地的。
太原的去化周期更是高达124.7个月,按照去化周期的定义可以理解为,按照当前的库存和当前的销售力度,要把所有存量房卖完,需要10年零4个月的时间。
(2)去化周期在18-36个月之间的有20个城市。这些城市的房子也不好卖,按住建部之前的要求应该限制供地。
这些城市包括了除上海之外的所有一线城市,以及主要的省会城市。
(3)去化周期在12-18个月间的有五个城市,分别是成都、苏州、青岛、济南、南昌。
(4)去化周期小于12个月的有四个城市,分别是西安、上海、合肥、杭州。
去化周期长,正常情况下说明房子不好卖,去化周期短的城市,是否就能买呢?这也不一定。是否能买,还要看你的购买原因。
如果你是买来投资,除了去化周期外,还需要考虑城市的能级。
比如,如果仅仅看去化周期,去年去化周期最短的是唐山,仅为3个月。但是,很少有人会考虑在唐山买房投资。
实际上,当前情况下真正能抗跌的还是核心城市核心区域。
我们从土地成交价看。
按国盛证券统计,“2023 年1-10 月,一线城市宅地成交楼面价为24379 元/平,同比提升8%,较2021 年提升50%……三线城市成交楼面价为3347 元/平,同比提升11%,较2021 年略降2%。”
从中可以看出,市场对一线城市还是相对看好,在这样的大环境下,一线城市土地成交价格仍较2021年大幅提升。
同时还要注意,核心城市本身也有很大分化,核心区域仍然可能被看好,但是周边区域已经不可遏制地下滑了。
以济南为例。国盛统计了济南去年10月的10个地块,其中三个地块溢价超过50%,六个地块溢价为0。这说明同一个城市的分化也是巨大的,部分区域被看好,部分区域被彻底冷落。
整体而言,当前情况下,去化周期太高的,我觉得压力很大,去化周期不大但是不是核心城市的,我觉得如果要投资其实买来也没啥用,去化周期不大的核心城市,目前看非常少,这种城市也不是所有地方都能买,基本也就核心区域好一点。
之前,哈尔滨说什么小金豆去他们那里买房,我看了看哈尔滨的去化周期,2023年10月去化周期是63.4个月,也就是说按照2023年的节奏卖,一套都不建了,还要五年零四个月才能卖完。
小金豆,加油!
佐伊23 · 2024-02-18 · 来源:佐伊说公众号
买房
,
去化周期
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