安生：房价在什么情况下会企稳反弹？

      美国的房价什么情况下会企稳反弹？

　　在星球等多个平台，许多读者关心美国经济，都问过这个问题。

　　很简单，需要稳美国人的工资，至少是稳名义工资。

　　降首付用处不大，允许美国人多套住房贷款也意义不大。

　　买房两类人，一类是需要解决住房需求的人，一类是囤积炒作的人。

　　如果认为美国的社会财产分布是不均匀的，少数人占有较多财富或者说占有较多财富的是少数人的话，那么需要解决住房需求的人必然是多数人，他们对住房需求的总量远远多于后者，他们的成交价格决定市场价格。

　　第一类需要解决住房需求的人的需求是基本需求，第二类囤积炒作的人的需求由第一类产生。当第一类人的基本需求不能满足，供不应求，房价不断上涨的时候，第二类人才可能入场。

　　把工资折现一下，就能算出贷款的最高限额，也就是某个工资水平的支持的最高房价。

　　学过金融的人，都会算固定利息的债券的现值，有固定公式。不会也没关系，网上有的是房贷计算器。

　　随便找一个，就能算一算。如果两口子每月能拿出5000美元，假设美国房贷利率4.2%，贷款30年的话，他们能支持的最高房价，不过102万美元左右。超过这个价格的房子，就超出他们的月供的支持范围。

　　首付和月供其实都来自两口子每月的生活结余，反正未来30年的收入就这么多，降首付或不降首付，无非是朝三暮四还是暮四朝三。至于降低贷款门槛更没有用，连一套房子都买不起的美国人，允许他们买第二套住房有什么意义？

　　降首付也好，认房不认贷也好，其实都是对那些有余粮的想囤积炒作房产的美国人产生影响，他们可以利用更廉价的贷款实现囤积的目的。

　　问题是，需要解决住房需求的人不买，囤积炒作的人也不会买。

　　以目前的美国的消费水平，两口子每个月能有5000美元的结余，两人的收入至少在8000美元以上。在美国，衣食住行处处都要钱，最近美国汽油又涨钱了，食品价格也涨得厉害，还有天然气也在涨钱。

　　如果带一个孩子的话，两口子月薪1万美元，也未必能有5000美元的结余。

　　月收入5000+美元的工作，在目前如果不是很少，至少是不多。

　　如果考虑到美国目前就业非常困难，两人一旦35岁以上失业，再就业困难的话，那么两口子能供养的房子的现价还要进一步大打折扣。

　　此外，还有美国的医疗，看病就是刮骨疗毒，如果两口子之中有人生大病，这种月供马上就维持不下去。

　　至于孩子的教育，更是一个无底洞，在美国，从孩子上幼儿园开始，就是步步烧钱。

　　如果两口子月收入3000美元，两人6000美元，结余3000美元的话，他们能贷款买的房子，不过61万美元左右。

　　利息下降，他们可以用贷款购买的房子的价格可以上涨。

　　如果利率下降到2.1%，两口子每月结余5000美元，可以购买的房产的上限达到133万美元。不过，利息最多降到0。

　　房贷利率降为0以后，两口子每月结余5000美元，能贷款购买的房子的上限，不过180万美元。结余3000美元，能贷款购买的房子的上限，不过108万美元。

　　两口子月收入8000—10000美元，在收入动辄2-3万美元一平米的城市已经是中档水平，但是他们的总收入也不过能购买一个很小的单元。

　　华盛顿和纽约的房产的价格更是高达近10万美元一平米，这样的两口子在华盛顿和纽约，只能勉强生存。买房根本不是他们能考虑的事情。

　　这还是在不考虑两口子中年下岗和遭遇大病的风险的情况下。

　　稳不住工资，就稳不住房价。

　　把房子看做商品的话，房价能否站得住，也要看购买方是否支付得起。稳房价的前提是有对应的购买力。

　　至少是对自己未来收入的预期是上涨，只有这样才能透支未来支持高房价。如果工资不断下跌，对未来收入的预期是下降，房价哪有对应的购买力？要房价稳定甚至反弹的前提，是名义工资稳定甚至反弹。



　　何况，次贷危机以后，由于美国政府大规模放水，刺激了房地产热，新建住房的数量已经远远超过需要改善住房的劳动者对住房的需求量，各地出现了各种各样的鬼城。

　　看过《大空头》的读者应该记得，金融投机家去实地调研，发现空置率奇高，有一个游泳池里还窜出一条鳄鱼差点咬到投机家。



　　现在美国的房地产市场就是这种情况，市场的总供给远远大于劳动者能支付的有效需求。

　　这种情况下，美国的房价不下跌就没天理了。

　　什么时候，打工人的工资（至少是通胀拉动名义工资）上涨了，或者，大规模发钱（大规模拆迁旧城区+货币化补偿）了，房价才具备企稳反弹的基础。

　　要保证打工人工资上涨，需要经济进入一个新的投资高潮，在有效需求不足，出口不畅，美国地方政府紧缩财政，科技突破都是画饼的时代，这非常难。

　　至于大规模拆迁旧城区，目前看也不容易。

　　比较可能出现的是大规模通胀，让打工人的名义工资上涨。

　　比如，美国物价上涨3倍，工资上涨2倍，两口的月收入达到20000+美元，扣除10000美元生活费，每月可以结余10000美元。这样，他们能贷款购买的房子的价格自然上涨了。

　　当然，如果考虑到美国目前存在大量空置房产，房价已经远远领先于收入的话，物价上涨3倍，工资上涨2倍，都未必能满足接盘所有的房产所需的资金。

　　但这显然与美国谋求美元国际货币金融霸权的地位的金融政策相违背。

　　所以，在此之前，可以预期的是美国的房价将和工资一起下跌。直到白宫和美联储改主意，决定放弃强势美元，采用弱势美元的国际货币政策。

　　关于美国的房地产危机，可以参考上次次贷危机。网上有免费的英文的调查报告，也有中文版。

安生/文   来源：红色安生公众号