如何以房养老

有关房产，相信大家在10年前就一定听说过美国老太和中国老太在天堂对话的故事。美国老太说：我奋斗了一辈子，昨天终于还清住房贷款了。中国老太太说，我攒了一辈子钱，临终才买了这套房，可惜还没来得住。于是，受这个故事的启发，越来越多的中国人靠按揭贷款圆了住房梦。

　　然而，近来中美两国老太的天堂对话又有了新版本。这次，美国老太太改口了，她对中国老太说：昨天，在我临进天堂之前，终于把我房子等值的钱花光了。原来，美国老太在60岁时申请了一项“住房反向抵押贷款”，把自己的住房抵押给银行，每月多了几千美元收入，这样她可以潇洒地去法国旅游、去韩国整容、去瑞士滑雪。而银行则等她去世后，收回了这套住房……

　　也许就像当初住房按揭进入中国一样，有一天美国老太“以房养老”的故事也会登陆中国。不久之前传来消息，一种“以房养老”的新型保险模式10月份可望进行试点，我国首个开展“以房养老”业务的保险公司———幸福人寿近期正在接受相关主管部门的审批，如果一切顺利的话将在10月份挂牌营业，重庆、北京、上海等国内大城市有望成为全国首批试点城市。通过保险公司提供的这项业务，老年人可以将自己唯一的一套产权住房抵押给保险公司，并从保险公司那里获取养老金，直至终生。　

　以房养老 一石激起千层浪

　“60岁前人养房，60岁后房养人”，全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明如此描述“以房养老”模式，去年，他建议先对此成立专门课题组进行调研，再选择上海、北京、深圳等大城市做试点，等到运作成熟后向全国各地推广。随后，国家建设部已委托保险公司研究“倒按揭”课题，并将选择一些有代表性的城市做调研和模型测试。

　　在此之前，在上海市和重庆市“两会”期间，上海市、重庆市均分别有人大代表委员和政协委员以“说明意见”和“提案”的方式向两会提交了关于“以房养老”的建议。而这项提案很快得到了有关部门的重视，目前上海和重庆正就其可行性展开调研。上海市民政局日前也明确表示，将与有关部门联手一起做好上海“以房养老”的试点工作。

　　事实上，一些非政府组织和团体早已开始了“以房养老”的试探。

　　在北京部分社区已开始推行“以房养老”模式，拥有自有房产的孤寡老人都可以把房产抵押给社区，由社区照顾日常起居。

　　2005年4月初，南京汤山留园公寓率先推出了“给我你的房子，我替你养老”的旗号，这种“以房换养”业务，事实上也是“反向抵押贷款”的一个变种。“以房换养”计划主要针对的是南京市年满60周岁的老人，老人需在南京市区拥有一套至少60平方米的住宅，老人将住房的使用权划归为养老公寓，自己拥有住房的所有权，但自己必须迁至养老公寓，并享受免费养老服务。不过，由于在实际操作中存在种种困难，这个尝试已经夭折

　　幸福人寿的董事长孟晓苏也是我国较早进行“以房养老”的研究，并积极为之奔走的专业人士。如果，幸福人寿的住房反向抵押业务能够顺利推出的话，孟晓苏关于以房养老的研究将从理论走向实践。

　　未富先老 警示养老难题

　　“以房养老”为何在近年来突然受到了空前的关注？答案不言自喻。

　　去年2月23日首次公布的《中国人口老龄化发展趋势预测研究报告》指出：中国60岁及以上老年人口在2004年底达到1.43亿，占总人口的10.97%。预计到2050年，我国老年人口将达到4.2亿，占总人口近25％。而按照国际通行的60岁以上为老年人，占人口比例达到10％以上或66岁以上老人占7％以上，即开始进入老龄时代的标准，中国目前已进入老龄社会，并且正处于快速老龄化阶段。

　　另外一个数据预测称，到2025年，大约有一半的中国人的年龄将在40岁以上。这个数字背后的含义就是，20年后缴纳养老金的人数和退休金受益人数的比例将大大低于1：1。这是个什么概念呢？过去几十年，发达国家，比如美国缴纳养老金人数和退休人数的比例大约是4：1，随着二战后“婴儿潮”时期出生人口的老龄化，预计到2030年美国的这个比例将下降到1.4：1；有些欧洲国家，比如意大利到2030年左右，这个比例可能会下降到大约1：1。相比之下，中国这个严峻形势将会来得更早，到2025年，我们可能还未进入发达国家行列，却已经提前进入老龄化社会。

　　中国人口老龄化与发达国家相比还有一点不同：发达国家是“先富后老”，中国则是“未富先老”。南开大学人口与发展研究所老龄发展战略研究中心主任原新教授说，中国是在尚未实现现代化、经济尚不发达的情况下提前进入老龄社会的。因此，中国应对人口老龄化的经济实力还比较薄弱。

老龄化的匆匆到来，未富先老的先天不足带来的问题集中表现在：

一、不论是国家还是个体养老保障的负担正日益沉重。

二、老年医疗卫生消费支出的压力越来越大。

三、传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求。“未富先老”意味着靠过去那种传统的养老制度今后也许根本养不起那么多老人。

社保养老 难于满足高质量要求

　　在过去10年间，我们国家一直努力地进行着社会养老制度的改革——从现收现付制度改为双轨制。双轨制是在一个缩小的现收现付制上另加上一个个人养老金账户。也就是说，退休金一部分是那时候工作人口缴纳的养老金，另一部分是自己养老金账户中的积累。而自己养老金账户中的积累则取决于你历年上缴的养老金数额，以及社保基金的投资绩效。

　　然而，10多年过去了，社保基金却仍是负重累累。因为缴费不得不用来支付当期的退休金，个人账户基本上是空账运行。据公开资料显示，我国养老保险金的缺口越来越大，为填补养老金的短缺，中央财政用于养老保险的拨款与5年前相比整整翻了10倍多。 “目前中国的社保体系存在巨大缺口，不少人对养老有危机感。”上海老龄科研中心孙鹏镖说。

　　而事实上，养老危机在全世界范围均不同程度地存在着。法国是个福利大国，但近年来，法国进入了战后就业人员退休的高峰期，且由于人口平均预期寿命的提高，老年人口出现爆炸性增长。法国退休金入不敷出的矛盾日益突出，2002年，法国政府为退休制度支付了150亿欧元；日本养老保险制度随着老龄化社会的快速到来终于破绽百出，难以为继；近年来，数百亿英镑的养老金赤字一直令英国政府十分苦恼。目前，英国养老金的亏空已经达到300亿至600亿英镑。英国政府曾多次指出，人口老龄化加剧了养老金体系陷入困境。为减轻社会福利体系的负担，英国养老金委员会提议将领取全额政府养老金的起始年龄从65岁提高到67岁，并建议政府今后应随着国民寿命的延长而不断提高这一年龄的规定。