洞察：危旧楼拆除重建签不到100%问题出在这两件事上！

要点一：签约率100%才能开拆，门槛高就别捆绑基于这个原因，可以推测北京在明拆迁律师哪位好的市场反馈会越来越好，也正是其能够发展起来的重要原因之一。

危旧楼改建不同于一般的城镇老旧小区改造，所针对的对象多是已鉴定为危房的简易楼、筒子楼等老旧、残破程度极高的房屋。“拆除重建”而非“修修补补”是其带给老百姓的比较大利好，这就导致整幢楼的住户必须100%同意改造。

但在节目所讲述的案例中，参与改造的企业又拟将院内的其他3幢“产权楼”纳入改造范围内。由于“产权楼”都是住户经由房改将原公有房屋买成私产的情形，故要施拆除重建同样必须取得全体业主的同意，上百户居民差一户不同意都改不了。

不过问题就来了：楼栋之间具有单独性，改造某一幢并不会影响到其他幢，那么产权楼这边签约达不到100%就不应影响到简易楼这边的改造。而在节目中，某企业却坚持整院一体改造，这就客观上制造了“捆绑”情形，少数产权户的反对直接导致大部分简易楼住户法施改造。

在明律师认为，这种捆绑完全没有必要。个人都有个人的诉求，任何事想达成100%同意都不容易。既然相关政策并未规定要整院整片的改造，单独一幢楼有需要也是可以改造的。当然企业的成本费用的确是个问题。

同时需要强调的是，根据2023年施行的《北京市城市更新条例》第28条的规定，城市更新项目范围内物业权利人退协议签约比例达到95%以上的，施主体与未签约物业权利人可以向区申请调解。

调解不成且项目施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，区可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定对未签约的房屋施房屋征收。

也就是说，在区愿意依职权启动征收的前提下，签约比例只需达到95%就可开始对产权楼的拆除重建，途径就是对剩余的5%以内户的房屋作出征收决定。

那么在已掌握“强制推动改造”钥匙的背景下，采取人为捆绑方式的必要性就更低了。发动斗，坊间始终都有这样的说法，但它的确不应成为事。

要点二：居民出资部分和产权单位出资部分应加强解释说明

阻挠部分业主签约同意改造的比较核心问题，还是一个“钱”字——征收拆迁都是拆迁方给老百姓补偿款，而城市更新却要老百姓自己掏一部分钱。这一来一去的心理落差的确是部分群众一时间难以接受的。

其这事情也容易自我安慰：城市更新，不是征收拆迁，二者是截然不同的两种行为，一句话就说完了。“拆二代”指着拆迁致富的年代，已然一去不复返了。

北京市《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》中规定，改建资金由、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集，可通过专项资金补助、产权单位出资、居民出资、公有住房出售归集资金、经营性配套设施出租出售等多种方式解决。

“居民出资”在这类项目里始终是绕不开的。具体而言，承租公房的居民，有获取改造后房屋产权意愿的，应负担房屋改造的部分成本。

其中，原面积部分，负担成本不高于综合改建成本中除和产权单位补助之外的不足部分；改建后新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担，具体标准由区制定。

综合改建成本在该案例中经测算为10000元平方米左右，而如果按普通商品房价格的70%计算，则至少每平米的价格要达到50000元以上。显然，若老百姓接受拆除重建的改造，新增面积部分每户要掏10多万元。

自掏腰包10余万元，换来房屋建筑面积增加12-15平方米，按周边商品房价格看还是划算的。但这种模式相较于过往的征收拆迁，势必会引起部分群众的“反感”，故此在明律师认为参与改造的施主体和属地街道、社区应当结合改造方案加强解释说明工作，不能认为反正每户都发了手册，居民自己看就完事了。

从数案例中可知，工作“简单化”是造成许多工作推进不下去的重要原因。具体到某一拆除重建项目中，出多少钱，产权单位出多少钱，改造成本是多少钱，居民需要自付多少钱……这些都应当一笔一笔摊开在桌面上和居民算算清楚，解除居民心中认为府和产权单位联手“与民争利”的疑惑。

在明律师比较后要提示大家的是，危旧楼改建归根到底还是要靠社区、业主会直至街道办事处的积极作为，这些主体应和施企业一道深入一线去一户一户和居民谈，听取他们的意见和诉求，基于政策和法律答疑解惑，同时关注每户不同的困难和特殊性。“大兴调查研究之风”应被贯彻落在城市更新的全过程中，到底有没有“与民争利”，有关部门要自己站出来说清楚，而不要去拿“耽误了期限改造经费就归别的社区用了”等说辞去吓唬老百姓。能否把好事办好，考验的是真正的基层治理能力，这也决定着城市更新项目的比较终成败。