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佐伊:复苏还是萧条?甲级写字楼空置率创新高
刚刚去过
佐伊:复苏还是萧条?甲级写字楼空置率创新高
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发表于
2024-1-29 09:55:34
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所谓“春江水暖鸭先知”,市场主体对经济复苏的感知是最直接的。
经济到底有没有复苏,复苏到什么程度,我们可以直观地通过商业地产的情况来感知。
如果经济复苏了,那么写字楼的租金会上涨,写字楼的空置率也会相对稳定。反之,如果经济持续疲软,公司就会搬出写字楼,或者从高档写字楼搬入次级写字楼。写字楼的租金就会下降,空置率也会相应上升。
一线城市甲级写字楼情况
四大一线城市甲级写字楼空置率均在20%上下,其中,上海21.81%,深圳26.10%。
从空置率变化趋势看:
深圳、广州、上海甲级写字楼空置率均超过了金融危机时期的最高点;
北京的空置率也接近金融危机的最高点。
这说明商业活动疲软,大量企业退租。
深圳广州甲级写字楼空置率
上海北京甲级写字楼空置率
从甲级写字楼租金看:
深圳甲级写字楼租金跌落至2013年水平;
广州跌落至2012年水平;
上海更是跌落至2011年水平;
北京情况略好,但也跌落至2014年水平。
深圳广州甲级写字楼租金
上海北京甲级写字楼租金
部分重点二线城市甲级写字楼情况
下表是重点二线城市空置率情况:
重庆、天津、武汉、长沙的甲级写字楼空置率都超过30%。
南京、大连、程度、西安的甲级写字楼空置率都超过20%。
唯有杭州低于20%。
但是从租金水平来看,所有城市的租金都在下滑。
与巅峰时期租金相比:
天津、大连跌幅最大,分别为巅峰时期55%、67%。
重庆、武汉、程度、长沙跌幅次之,不到巅峰时期80%。
南京、杭州、西安略好,在巅峰时期85%左右。
从趋势看,2022年以来均呈现下滑趋势,无一上涨。
哪些公司在搬出
从整体趋势看,受影响最大的是中小型企业。
我们以北京市场为例。
下图是仲量联行整理的分面积甲级写字楼租金走势图。疫情以来:
小于500平米的写字楼租金降幅最大,从约440元/平米/月,大幅下滑至290元/平米/月;
大于5000平米的写字楼租金降幅最小,特别是大于10000平米的写字楼租金,巅峰值大致在280元,目前值也大致在260元。
这说明推动整个写字楼租金下滑的,并不是垄断资本撤租,而是中小资本撤租。
垄断资本由于规模优势,能够获得更稳定的订单,获得更多的信贷资源,因此也能够更好地跨越周期。
中小资本在周期变化的冲击下,无法承受打击,只能通过各种方式缩减成本,包括缩减办公面积,裁撤人员,等等。
从高租金的地段撤出
如果我们细致地观察每一个城市,我们会发现这样一个特点,大量的公司从高租金的地段撤出,搬至价格更便宜的地区。
我们以北京为例。
金融街是租金最高的办公区域,由于紧靠监管机构,因此大量金融机构入驻金融街。
之前经济形势好的时候,券商、银行、保险争相在金融街租楼办公。
但是疫情以来,金融街却成了外迁最多的办公区。
仲量联行借用国际收支的贸易顺差、逆差概念,创造了一个搬迁顺差、逆差的指数,来直观展示企业租户的搬迁情况。搬迁顺差即指迁入大于迁出的差额,而搬迁逆差则指迁出大于迁入的差额。
从下图可见,主要
商务
区中,金融街是搬迁逆差最大的地区。
金融街搬迁出来的,主要迁往CBD和东二环,另有部分迁往丽泽商务区。
丽泽商务区在丰台,被定位成北京第二金融街,但是由于偏远,因此租金大幅低于金融街。
CBD和东二环虽然地处中心,但是租金也远远低于金融街。下表是三者租金情况,一目了然,CBD和东二环租金远低于金融街。
所谓“春江水暖鸭先知”,市场主体对经济复苏的感知是最直接的。
如果经济复苏,市场主体的商业活动会增加,写字楼的需求会增加,继而空置率会逐步下滑,租金会逐步上涨。
反之,如果空置率上涨,租金下滑,我们可以合理推测,经济离复苏还尚有一段距离。
但是,我相信困难总是暂时的,我们一定会度过去。
佐伊 · 2024-01-28 · 来源:佐伊说公众号
甲级写字楼
,
写字楼
,
空置率
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